Современное здание — это сложный
и дорогостоящий объект, состоящий из многих конструктивных элементов.
С помощью ограждающих конструкций, систем отопления, вентиляции
и кондиционирования воздуха в помещениях создается и поддерживается
требуемый тепловлажностный режим. Системы водоснабжения, канали-
зации, электроснабжения и освещения обеспечивают общий комфорт
в них. С повышением этажности жилых и общественных зданий, насы-
щением разнообразным инженерным оборудованием усложнилась их
эксплуатация, возросли расходы на содержание. В настоящее время
в микрорайоне с 18—20 тыс. жителей по ведомственным строительным
нормам (ВСН-Н-73) эксплуатационные затраты для жилых домов
составляют по укрупненным показателям 5,3%. На поддержание в над-
лежащем порядке инженерного оборудования и благоустройство тер-
ритории уходит 6,8% всех затрат. Инженерное оборудование объектов
здравоохранения уже составляет 35% их общей стоимости. На нужды
гражданских зданий идет 20% потребляемых в стране топливно-энерге-
тических ресурсов.

Уровень благоустройства гражданских зданий, роль услуг в улучше-
нии жизни советских людей будет повышаться. Комплексной программой
развития производства товаров народного потребления и сферы услуг
намечено увеличить к 1990 г. услуг жилищно-коммунального хозяйства
на 30—35, туристско-экскурсионных — на 48, санаторно-оздорови-
тельных — на 25—30%. Объекты санаторно-курортных и других общест-
венных зданий станут сооружаться в виде крупных комплексов о высоким
уровнем инженерного оборудования и благоустройства. В свЯЗВ с этим
возрастут затраты на инженерные системы и расход энергоресурсов.
Конечная цель этих мер — обеспечить здоровые условия труда
и отдыха советских людей.
Работники жилищно-эксплуатационных организаций обязаны
поддерживать исправное состояние зданий и систем их инженерного
оборудования в течение заданного срока службы, экономить энергию,
материалы и средства. Поэтому техническая эксплуатация зданий
и инженерных систем в них — это непрерывный и динамический процесс.
Она включает комплекс организационных и технических мер по надзору,
уходу и всем видам ремонта.

Существенным в повышении эффективности технической эксплуата-
ции является перевод ее на проектную основу /2/. Проект по технической
эксплуатации зданий и инженерных систем включает: общие ее принципы
и организационную структуру; содержание эксплуатации на весь срок
службы здания; технологические карты на основные виды работ по
эксплуатации и ремонту, перечень необходимых для этого сил и средств;
указания по постоянному уходу за зданием и инженерным оборудо-
ванием.
Проектные решения должны обеспечить экономичность эксплуата-
ции. Поэтому их следует принимать с учетом будущих материальных
и трудовых затрат на содержание здания и инженерных систем в нем,
а также их ремонт.
Главная задача при эксплуатации зданий состоит в поддержании
предусмотренных проектом эксплуатационных качеств на заданном
уровне. Поэтому он должен завершаться установлением значений пара-
метров этих качеств (ПЭК) и разработкой инструкции по технической
эксплуатации.
Техническая эксплуатация зданий и инженер-
ных систем — это поддержание их в работоспособном состоянии
и обеспечение комфортных условий с наименьшими затратами энергии,
материалов и средств. Она состоит из технического обслуживания и
системы планово-предупредительного ремонта (ППР). Система ППР
в свою очередь включает плановые осмотры, проверки, испытания и ремон-
ты. Чередование и периодичность их определяется назначением оборудо-
вания или сети» требованиями к его безотказности, конструктивными
особенностями, ремонтопригодностью и условиями эксплуатации.
Каждое предыдущее мероприятие системы ППР является профилакти-
ческим по отношению к последующему.

К важнейшим профилактическим мероприятиям относится тех-
ническое обслуживание. Содержанием его является уход за
оборудованием и сетями, проведение осмотров, систематическое наблю-
дение за исправным состоянием, контроль режимов работы, соблюдение
правил технической эксплуатации (ПТЭ), инструкций за водов-изгото-
вителей и местных инструкций, устранение мелких неисправностей,
не требующих остановки оборудования и отключения сетей. К техобслу-
живанию относится также регулировка, чистка, продувка, смазка и
быстрое, не требующее текущего ремонта, восстановление работоспособ-
ности отключившегося оборудования или участка сети.
Техническое обслуживание производится в процессе работы обору-
дования и сетей, в перерывы, нерабочие дни и смены. Выполняется силами
эксплуатационного и эксплуатационно-ремонтного персонала, может
поручаться оперативному персоналу. Обслуживание бывает плановым
(регламентированным) и нерегламентированным. Первое предусмотрено
нормативной документацией и производится с заданной периодичностью,
второе выполняется повседневно.

Текущий ремонт (Т) — это основной профилактический вид
ремонта, который обеспечивает долговечность и безотказность работы
оборудования и сетей. Он выполняется в процессе эксплуатации в нерабо-
чие дни и смены, требует остановки машин, механизмов и отключения
сетей, осуществляется, как правило, без полной разборки основных
узлов и вскрытия подземных сетей. Благодаря чистке, проверке, замене
быстроизнашивающихся частей, наладке оборудования при этом виде
ремонта обеспечивается дальнейшая их работоспособность.
Капитальный ремонт (К) — наиболее сложный и полный
вид ППР. Его проводят с целью приведения в исправность, полного
восстановления ресурса оборудования или сети. Ремонт выполняется
централизованно специализированной организацией.
Осмотры (О) планируются как самостоятельная операция для
оборудования и сетей с относительно большой трудоемкостью ремонта'.
Ощи включают проверку состояния оборудования, чистку, промывку,
добавку или смену смазочных масел, выявление дефектов эксплуатации
и нарушений правил техники безопасности, уточнение состава и объема
работ для очередного капитального ремонта.

Проверки (испытания), например, на прочность и плотность
сосудов и трубопроводов, кабелей на пробой высоким напряжением
и т. д. планируются как самостоятельная операция для особо ответствен-
ного оборудования. Они обычно входят в состав технического обслужи-
вания или планового ремонта. В проверки, как правило, включаются
операции осмотра.
Действующее положение о планово-предупредительном ремонте
жилых зданий привносит некоторую особенность в классификацию его
слагаемых.
Различается несколько видов осмотров.
Общий или сезонный (полугодовой) проводится два
раза в год — весной после таяния снега и осенью при приемке зда-
ния в зимнюю эксплуатацию. При этом обследуется все здание, строи-
тельные конструкции, инженерное оборудование, внешнее благо-
устройство.
Частичный осмотр предполагает проверку отдельных частей
здания. Внеочередной проводится после стихийных бедствий,
а также по указанию вышестоящих инстанций.
Текущий ремонт делится на две группы: профилактичес-
кий— планируемый заранее — и непредвиденный, который
возникает в процессе эксплуатации (например, при стихийных бед-
ствиях) и выполняется в срочном порядке.
Капитальный ремонт бывает комплексный, текущий
и выборочный (поддерживающий).
Периодичность всех ремонтов жилого здания принимается кратной
трем годам.

Как и в промышленности, в жилищно-коммунальном хозяйстве
широко применяется энергетическое, электрическое, электротехнологи-
ческое, теплотехническое и сантехническое оборудование, а также
энергетические сети: электрические, тепловые, паровые, проводниковой
связи, водо-, хладо- и другие трубопроводы.
Возросшие задачи по развитию коммунального хозяйства ставят
его работников перед необходимостью совершенствовать организацию
эксплуатационных служб. В ряде городов вместо жилищно-эксплуата-
ционных контор (ЖЭК) образованы жилищно-эсплуатационные
участки (ЖЭУ) или дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ) /3/.
Во всех районах Москвы упразднены районные жилищные управ-
ления и появились хозрасчетные производственные жилищно-ремонтные
объединения (ПЖРО). В Ленинграде на базе пяти-шести ЖЭК»
обслуживающих жилую площадь 500—600 тыс, м2, созданы жилищные
производственно-эксплуатационные тресты (ЖПЭТ). Преимущество
таких новшеств в укреплении базы организаций. В них теперь имеются
службы по выполнению планово-профилактических, общестроительных,
санитарно-технических ремонтных работ, а также механизированной
уборке внутриквартальных и дворовых территорий. В городах Ставро-
польского края и в других местах проведена специализация по видам
работ. Внутри домовые инженерные сети и оборудование переданы
предприятиям тепловых сетей, городских электросетей, производствен-
ным управлениям «Водоканал», в составе которых созданы специальные
службы.

На жилищно-эксплуатационные организации возложено проведение
технических осмотров жилого фонда, выполнение работ по заявкам
населения, уборка территории. В связи с передачей ремонта подрядным
организациям появились новые обязанности заказчика. Они включают
контроль за выполнением ремонтно-строительными и другими специали-
зированными организациями работ по текущему и капитальному ремонту
зданий и инженерного оборудования. Полный перечень обязанностей
эксплуатационных служб установлен «Положением о жилищно-эксплуа-
тационной организации» (М.: Юрид. лит., 1972).
Внедрение новых форм технической эксплуатации жилого фонда
в ряде случаев освободило эксплуатационников от непосредственной
организации и руководства ремонтными работами. Это позволило сосре-
доточить их внимание на выявление дефектов, причин преждевременного
износа строительных конструкций и инженерного оборудования зданий,
установлении и поддержании рациональных режимов их работы и т. д.
При внедрении новых форм технической эксплуатации жилого фонда
следует руководствоваться «Методическими рекомендациями по раз-
работке схем управления жилищным хозяйством исполкомов местных
Советов народных депутатов, предприятий и организаций министерств
и ведомств СССР» (М.: Госграждан строй и Академия коммунального
хозяйства имени К. Д. Памфилова, 1979). Эти рекомендации составлены


в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 4 сентября
1978 г. «О мерах по дальнейшему улучшению эксплуатации и ремонта
жилого фонда».

С целью дальнейшего улучшения управления эксплуатацией зданий
и совершенствования службы контроля в ЖЭУ (ДЭЗ) появились объеди-
ненные диспетчерские пункты (ОДП), а в микрорайонах — объединенные
диспетчерские*службы (ОДС). Они осуществляют круглосуточный авто-
матический контроль и управление работой систем холодного и горячего
водо- и теплоснабжения, отопления, электроснабжения и освещения,
дымоудаления, лифтов, контроля затопления подвалов и загазованности
технических подполий и коллекторов, сигнализации при открывании
дверей подвалов, чердаков, машинных отделений лифтов и щитовых.
С диспетчерских пунктов обеспечивается громкоговорящая связь с
лифтами, мусорокамерами, объектами инженерных систем. Возглавляет
ОДС старший диспетчер. В его ведении находится необходимый штат
слесарей-сантехников, электриков и механиков по лифтам. ОДС разме-
щается в помещении общей площадью не мейее 60 м2.
К сожалению, значительно хуже дело обстоит с организацией
эксплуатации в общественных зданиях, где нередко в штате нет инже-
нерно-технических работников и необходимых служб. Эксплуатационно-
ремонтный персонал должен быть в обязательном порядке введен в штат
всех организаций, размещенных в общественных зданиях.
Выход может быть также найден в расширении услуг специализи-
рованных ремонтных предприятий (СРП). Это позволит централизованно
осуществлять капитальный ремонт инженерного оборудования зданий,
повысить его качество, сократить сроки выполнения этих работ. В таком
случае инженерные службы общественных зданий освобождаются от
хлопот по приобретению запасных частей. Появляется возможность
оставить в этих службах только оперативный персонал для поддержания
заданны параметров и режимов работы инженерного оборудования,
а также небольшой штат эксплуатационно-ремонтного персонала.
Детально вопросы осуществления технической эксплуатации кон-
кретных инженерных систем зданий рассматриваются в последующих
главах.